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図解 不動産証券化とJ-REITがわかる本

タイトル通り図が豊富でわかりやすい

テクニカルな部分は飛ばしたが、歴史やケーススタディは興味深い

 

東証公式Jリートガイドブック

J-REITの仕組み - 投資信託協会 

などにも仕組みは図で描かれているが

バランスシートで優先劣後構造が示されると、より理解しやすい

 

NAV倍率の推移|マーケット概況|J-REIT.jp

2007年5月の1.79倍から2009年2月に0.58倍になったのが10年前

そして指数・時価総額も大幅に減少

 

 仕組み

SPVのB/Sの左側に取得した不動産等の資産

そのための資金をB/Sの右側、デットとエクイティで調達する

デット内でも優先順位でシニアデット・メザニンとトランシェに分割される

証券化商品の優先順位に応じて、キャッシュフローが分割され支払われる

 

 J-REIT

J-REITで取引するのはエクイティ部分

NAV倍率(投資口価格/一口当たりNet Asset Value)は変動する

つまり不動産価格の上下動よりも変動幅が大きい

 

 不動産投資を理解する判断指標

・収益率をチェックする指標

・価格の妥当性を検証する方法

・投資の安全性をチェックする指標*1

と大きく3つに分類して提示される

 

 

*1:三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部「図解 不動産証券化J-REITがわかる本」東洋経済新報社 p210

「自己啓発」は私を啓発しない

マグロ船に乗せられた話しか頭に残らなかった

「おいどーが尊敬されちょるのかは知らんが、マグロ船では、すごいことができるやつは尊敬されんのぞ」

「できる奴は、『オレはできる』と思うから、威張るようになるけぇのぉ。そうなると、誰も取り合わんようになる」

「自分にできねーことがあるほうが、若ぇ子のやることでも、うまくやりよるなら、『うめぇのぉ』って言えるじゃねーか」

「人はの、仕事ができるできないよりも、自分をちゃんと見ててくれる人を好きになるんじゃねーんか?」*1

 自己啓発を「」で括りながらも、自己啓発本のジャンルの一つであり

締めには「自己啓発から教わることはない」としつつ成功について語られる

需要があれば供給があり、ビジネスとなるのが素晴らしい

 

ただパワハラに始まり、迷走する人生の個々のエピソードはとても面白かった

*1:齊藤正明『「自己啓発」は私を啓発しない』マイナビ出版 p71-p72

アセットアロケーションを整える

結果的に無計画にしか見えないポートフォリオ

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個別株と新興国株・ハイイールド債券のiShares ETFをノリで購入

emaxisの8資産均等型とexi-iの先進国中小型を積み立てた違法建築

為替は手動トラリピ、現金は証券口座の余力

 

こんなに適当なはずではなかったが、それでも利益が出る環境が良かったんやね

アベノミクス前に買っただけの個別株が、最低2.5倍以上になった

 

思考を整理してみる

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金が唸るほどあるなら「均等型のバランスファンド最高」で終了

しかし債券部分を為替ヘッジしたい、他のアセットも加えたいなどなど

でも効果のわりに面倒で、スマートベータは納得いくものが手に入らない

 

リターンは狙いたいが、個別株オンリーで億るほどの実績も熱意もない

でも欲が出るよね、仕方ないよね

 

ということでコアと、比率的にはメインにしか見えないサテライトをハーフハーフ

  1. ETFは綺麗に管理できない
  2. 国内株式は個別株で
  3. スマートベータはファクターのラインナップに穴があるのが気に入らない
  4. 債券は低金利+イールドカーブフラット
  5. 国内REITはなんとなくなし
  6. 8資産以外のアセットは見なかったことにして消す

ヘッジファンドはAR国内バリュー株式ファンドのリターンに目がくらんだだけ

全体的な結論として綺麗な配分にするための配分

 

相場の波はバリューアベレージングでなんとかする

いやむしろそのほうが儲かりそう(欲豚並み感)スタイル

 

また5年後には後悔しているかもしれない